Ganancia patrimonial y sus impuestos

¿Has vendido algún inmueble?, te enseñamos a calcular la ganancia patrimonial y como la tendrás que declarar en IRPF a la hora de presentar tu declaración de la renta.

¿Qué es la ganancia patrimonial?

Partiendo de la idea de que una ganancia patrimonial o pérdida patrimonial será aquella variación que surja en nuestro patrimonio debido a alguna alteración patrimonial, por ejemplo, vender un inmueble.

Estas variaciones patrimoniales darán lugar a la obligación de declararla en la Declaración de la Renta del ejercicio donde se hayan producido.

La ganancia patrimonial estará formada por una renta, tanto positiva como negativa, que estará sometida a gravamen.

Como calcular la ganancia patrimonial

Con carácter general, las ganancias patrimoniales se calcularán por la diferencia entre el precio de adquisición y precio de venta, pero vamos a distinguir entre ganancias efectuadas desde el 01 de enero de 2015 y las devengadas con anterioridad al 31 de diciembre de 2014.

• Ganancias devengadas desde el 01 de enero de 2015:
  • Valor de adquisición: estará formado por el valor real que se adquirió el bien, al que le sumaremos todos los impuestos inherentes a la compra, excluidos los intereses. Si el inmueble hubiese estado alquilado tendríamos que disminuir el valor en proporción a las amortizaciones.

• • Valor de transmisión: el importe real de dicha enajenación, minorando el importe de los gastos inherentes a la venta y que hayan sido por cuenta del vendedor.

• Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014:
  • Valor de adquisición: estaría formado por el valor real que le costó o heredó el inmueble, se le sumarán los gastos e impuestos inherentes a la operación, quedando excluidos los intereses, pero a este valor se le aplicará un coeficiente de actualización, que se emitirá todos los años en los Presupuestos Generales del Estado.
  • Valor de transmisión: estará formada por el valor real de enajenación, minorado por los gastos e impuestos inherentes a la operación, y que hayan sido por cuenta del vendedor.

De esta manera la fórmula general para el cálculo de la ganancia patrimonial sería:

Ganancia patrimonial = (Valor de adquisición + gastos) – (Valor de transmisión – gastos)

¿Cómo tributarán las ganancias patrimoniales?

No solo las ventas de inmuebles generan ganancias o pérdidas patrimoniales, sino, que se usa como un cajón de sastre, ya que, habrá determinados ingresos que no podremos clasificar, y por ello, se englobarán como ganancias patrimoniales.

Otro punto importante, es que los incrementos de valor de un bien inmueble no supondrán una ganancia patrimonial, mientras no estén sujetos a una transmisión, es decir, supongamos que el contribuyente X, tiene una vivienda que, en 2014 con un valor de 500.000 euros, y en 2016 aumenta hasta 750.000 euros, pues bien, aquí no habrá ninguna ganancia patrimonial, ya que, no se ha efectuado un cambio de titularidad, sino, una variación en el valor patrimonial de dicho inmueble.

Pero, supongamos que un individuo, entrega su vehículo para comprar otro, recibiendo una subvención llamada PIVE por esa entrega, pues bien, aquí si habría una alteración patrimonial, ya que, incorpora a su patrimonio una aportación dineraria.

Por tanto, estas ganancias o pérdidas patrimoniales que surgen por la venta de un inmueble integrarán la renta del ahorro (artículo 46 LIRPF), mientras que las ganancias patrimoniales que no se originen por la transmisión de inmuebles, formará parte de la renta general del IRPF (artículo 45 LIRPF)

Veamos los siguientes ejemplos de las distintas ganancias que pueden surgir:

• La devolución de la cláusula suelo de los préstamos hipotecarios, no supondrán una ganancia siempre que no se hayan deducido por parte del contribuyente, y por tanto, no declarará esos intereses en su Declaración de la Renta.

En caso de que dicho préstamo correspondiera a la vivienda habitual, sí que habría que devolver la deducción que nos hubiésemos aplicado en los distintos años a los que corresponde dicha cláusula suelo.

• Las aportaciones que realizamos a las sociedades gananciales de forma onerosa, aquí la ganancia vendrá calculada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del 50% del bien aportado.
• La mayoría de las ayudas públicas, serán consideradas ganancias patrimoniales como, por ejemplo, subvenciones para reparar viviendas, ayudas para adquirir una vivienda o rehabilitarla, etc.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Cuando nos desprendemos o adquirimos un inmueble para nuestro patrimonio, tendremos que liquidar todos los impuestos correspondientes a esa compraventa, los cuales se dividirán entre los que paga el comprador y el vendedor.

El primer gasto necesario para un cambio de titular es la escritura pública que habrá que preparar ante notario, posteriormente, se liquidará, y lo último será su inscripción en el registro de la propiedad.

El comprador tendrá que asumir el Impuesto de Transmisiones de Patrimoniales, mientras que el vendedor pagará la plusvalía que se genere en el Ayuntamiento de la localidad donde se sitúe el inmueble.

Si tieens más dudas sobre las Ganancias patrimoniales utiliza los comentarios y te responderemos gracias a nuestro servicio se asesoría fiscal online.