Actualizado: 29 agosto, 2023 · 42 comentarios · 3 min de lectura

¿Puedo alquilar mi piso en usufructo?

usufructuario puede alquilar
Validado por: Marcos De La Cueva - CEO Billin
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Tener el derecho de usar un bien sin ser su propietario. Esta es una definición breve pero bastante precisa de ‘usufructo’.

Si trasladamos este concepto al mercado de la vivienda, significa que una persona puede tener el pleno derecho a vivir en un determinado piso sin ser el propietario del mismo.

Esto se debe a que el pleno dominio de un inmueble puede dividirse en la nuda propiedad – que es el derecho de una persona a ser propietaria del bien inmueble – y el usufructo -que es el derecho a uso y disfrute sobre el bien inmueble-.

Diferencias entre usufructo y nuda propiedad

Tener el pleno dominio sobre un inmueble implica poder utilizarlo y, al mismo tiempo, ser también el propietario ‘oficial’.

No obstante, también existe la posibilidad de que el dominio se divida en el usufructo y la nuda propiedad.

Te explicamos en detalle cada uno de ellos:

  • Usufructo: El usufructo otorga el derecho a usar un bien ajeno. De la misma forma, al usufructuario le corresponden los frutos, rentas o interesas que genere el activo sobre el que se ha establecido el usufructo.
  • Nuda propiedad: En cambio, cuando hablamos de nuda propiedad nos referimos a la titularidad sobre una cosa pero sin el derecho a utilizarla. En el caso de los bienes, aunque el nudo propietario se considere el dueño del inmueble, sus derechos sobre el mismo son muy limitados. El nudo propietario tan solo podrá utilizar plenamente la propiedad únicamente cuando el usufructo se extinga. De hecho, el nombre de ‘nuda propiedad’ proviene de ‘propiedad desnuda’. Es decir, el nudo propietario tan solo ostenta la titularidad del inmueble sobre el papel.
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¿Se puede alquilar un piso siendo usufructuario?

La respuesta es sí.

En un inmueble sobre el que se ha constituido una nuda propiedad y un usufructo será el usufructuario el que tenga derecho a disfrutar del inmueble y también el único autorizado a firmar un contrato de arrendamiento.

En estos casos, el usufructuario será el encargado de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad -esto incluye llevar a cabo las reparaciones que sean necesarias y que se deriven del uso cotidiano de la vivienda-, cobrar mensualmente el alquiler -a no ser que disponga de una solución de factoring inmobiliario-, pagar los impuestos correspondientes e incluso será la persona habilitada para interponer una demanda de desahucio si se alcanzará este extremo.

¿Cuándo finaliza el usufructo?

En el caso de las personas físicas, hay dos opciones en cuanto a la duración del usufructo:

Un periodo determinado. Por ejemplo, treinta años durante los que el usufructuario puede disfrutar del inmueble
De forma vitalicia. El usufructuario tiene el derecho al uso y disfrute de la vivienda -también de las rentas que produzca- mientras se mantenga en vida.

Como ves podrás alquilar un piso en usufructo, pero solo durante el periodo que dure este. Si tienes más dudas sobre esto utiliza los comentarios

Sobre la persona que ha validado este artículo
Marcos De La Cueva - CEO Billin

Licenciado en ADE por la Universidad Autónoma de Madrid, Marcos De la Cueva es CEO y cofundador de Billin, un programa online que lleva más de 9 años ayudando a autónomos, pequeños negocios y gestorías a digitalizar sus presupuestos, facturas, tickets y gastos.
 
Sobre Marcos De La Cueva
 
Apasionado por el mundo empresarial y la tecnología, cursó su Máster de Finanzas en la Universidad Pontificia de Comillas y estuvo en el Programa de Cooperación Educativa de la Universidad Autónoma de Madrid.
 
Marcos siempre ha tenido su objetivo claro: ayudar a la creación de negocios financieramente sostenibles a través de una herramienta de facturación que les permita ahorrar tiempo y tener la contabilidad bajo control.
 
Marcos De La Cueva en los medios
 
— Comunicado Billin y TeamSystem en Business Insider.
— Entrevista en Economía Digital.
— Entrevista en Ideas para tu empresa de Vodafone.
— Entrevista en MásQradio.
— Entrevista en Armas para emprender de El Método Gallardo.
— Entrevista en KFund.
— Entrevista en AXA Seguros España.
— Entrevista en GestionaRadio.
 
Marcos De La Cueva en eventos
 
— Participación como ponente en Accountex España 2023.
 
Temáticas de especialización
 
negocios | startups | contabilidad| fiscalidad | empresas| asesorías| autonomos | emprendedores | pequeños negocios | economía | ADE | pymes | desarrollo de negocio 

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42 comentarios

    • Hola Rafael, la regulación de este derecho real, permite que el usufructuario pueda arrendar el inmueble sin necesidad de la autorización del propietario, no obstante lo único que necesitas saber es que el contrato de alquiler se extinguirá con el fallecimiento del usufructuario, aunque la duración del contrato sea superior.
      Para que no surjan problemas, lo mejor es indicar cuando se redacta el contrato de arrendamiento, que se hace en calidad de usufructuario, ya que en caso contrario el inquilino podría alegar como causa para su no extinción que era un inquilino de buena fe. Además habrá que tener en cuenta de donde deriva el usufructo, es decir, por herencia, divorcio, etc. No obstante, te dejo un enlace donde encontrarás una mayor información sobre el derecho usufructuario, https://www.billin.net/glosario/definicion-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • si otorgo el usufructo de mi propiedad, el usufructuario decide alquilarmelo para efectos de mi actividad empresarial? es posible esto? es permitido? y si es permitido puedo deducir el alquiler en mi declaraciones?

    • Hola Martha, si actualmente tienes la plena propiedad de un bien y vas a usarlo para tu actividad profesional, no sería muy coherente que otorgaras usufructo a otra persona. Ahora bien, si debes hacerlo por obligación, sí se podría permitir, siempre que se haga de forma reglamentaria. Te dejo un enlace donde encontrarás una mayor información sobre la obligación de tener un local arrendado, https://www.billin.net/blog/modelo-irpf-115/. Espero haber aclarado tus dudas.

    • Hola Karla, si tienes el usufructo de un inmuebles quiere decir que tendrás el uso y disfrute de la vivienda hasta su extinción, por tanto, puedes arrendarlo sin ningún problema, además el usufructuario es el único que tendría derecho a firmar un contrato de arrendamiento. Te dejo un enlace donde encontrarás todos los pasos para alquilar una vivienda, https://www.billin.net/blog/gestion-integral-alquiler/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Hola,

    mi familiar es viudo y tiene un porcentaje de la vivienda en nuda propiedad y el 100% del usufructo al enviudar.

    Si quiere alquilar la vivienda esta en su derecho como se explica, y entiendo que al hacerse cargo de todo el mantenimiento y gastos derivados de la vivienda también debería percibir el 100% de las rentas, ¿es así? ¿o debe pagar una fracción a los propietarios?

    Los herederos de la otra parte han alquilado parte de sus usufructos (trasteros, garajes) y mi familiar no percibe nada, pero paga todos los gastos: IBI, comunidad de vecinos, etc….. ¿les podemos demandar?

    Gracias.

    • Hola Ruth, según el código civil, el nudo propietario tendrá que pagar los gastos de la propiedad mientras que el usufructuario pagará los relacionados con el uso y disfrute. Los gastos de reparación habituales y no extraordinarios corresponderán al nudo propietario. Por tanto, el usufructo es un derecho por el que el usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda o local (incluso sin ser propietario). Es decir, si una persona tiene un inmueble en usufructo, es esa persona quien puede alquilarlo, y no el propietario. Te dejo un artículo donde encontrarás una mayor información sobre el usufructo y la nuda propiedad, https://www.billin.net/blog/puedo-alquilar-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Hola buenas tardes, mi suegra tiene el piso mientras vive, en esto estamos de acuerdo, ella en estos momentos no vive en este piso y seguramente lo alquilara, la pregunta es esta, tiene derecho a comunicarlo a sus dos hijos?. Gracias

    • Hola José, en un inmueble sobre el que se ha constituido una nuda propiedad y un usufructo será el usufructuario el que tenga derecho a disfrutar del inmueble y también el único autorizado a firmar un contrato de arrendamiento. Te dejo un artículo donde encontrarás una mayor información sobre la figura del usufructuario, https://www.billin.net/blog/puedo-alquilar-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Buenos Días.

    Mi suegro tiene una vivienda en usufructo y la quiere alquilar, mi pregunta es.
    ¿Si él llegase a faltar el contrato de alquiler quedaría anulado automáticamente y los arrendatarios tendrían que desocupar la vivienda o el nuevo dueño tendría que respetar el contrato?
    gracias!!

    • Hola Alejandra, en caso de fallecimiento del titular del contrato de arrendamiento, los herederos del arrendador fallecido son los que estarían obligados a continuar con el arrendamiento por el tiempo de contrato que restase por cumplir, excepto que el arrendador fallecido fuera el usufructuario de la vivienda, en este caso al fallecimiento del arrendador usufructuario se extinguiría el arrendamiento y no se transmitiría a los herederos del usufructuario. Te dejo un enlace donde encontrarás una mayor información sobre el usufructo, https://www.billin.net/blog/puedo-alquilar-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Buenas tardes.
    En el caso de dos hermanos que heredan del padre el 50% cada uno de la propiedad. La madre tiene el usufructo de por vida. Tiene alzheimer y esta en una residencia. Si alquilan los hijos la casa (por incapacidad de la madre) se puede hacer o habría que declararla previamente incapacitada de forma oficial y ya como tutores se podría alquilar a nombre de los propietarios?
    Gracias

  • Somos tres hermanos que tenemos la nuda propiedad de un piso en Sabadell (Barcelona)
    Hace un mes que falleció nuestra madre
    Que era la usufructuaría Podemos alquilar
    Dicho piso?? O tenemos q hacer previamente algo?? Agradecere respuesta. Gracias Gregorio

  • Tengo un piso de propiedad pero está alquilado por el sufructuario. Nos comunica el sufructuario que va alquilar el piso de nuevo, pues han marchado los anteriores inquilinos., tiene prioridad mi hija para que le arriende el piso ???’ o no dispone de ninguna ventaja.

    Gracias,

    Saludos,

    • Hola Mercè, el usufructo es una figura jurídica que concede a su titular (al usufructuario) el uso y disfrute de una cosa (en este caso de un bien inmueble). De esa forma, el usufructuario puede alquilar la vivienda o el local que tiene en usufructo. No obstante, te dejo el siguiente artículo donde encontrarás una mayor información sobre el usufructo, https://www.billin.net/glosario/definicion-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Somos propietarios de nuda propiedad. La usufructuaría falleció el 24 de agosto. Nos hemos enterado hace una semana que lo tenía alquilado. Que sucede con ese contrato? Se anula? Se mantiene hasta su extinción y luego nosotros decidimos si lo renovamos? Lo que se haya percibido en concepto de alquiler a petit del 24 de julio, tendría que asignarse a nosotros? O a partir de la extinción oficial del usufructo? Gracias

    • Hola Ixone, Cuando hablamos de un arrendamiento de vivienda habitual, el contrato de arrendamiento termina cuando fallece el usufructuario, así lo establece el artículo 13.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Serán los interesados (normalmente los propietarios) quienes tendrán que notificar al inquilino el fallecimiento del usufructuario y, por tanto, la extinción del contrato de arrendamiento. Y, por tanto, cuando el propietario manifiesta claramente su intención de dar por terminado el contrato, no hay lugar a dudas y el contrato termina. En el siguiente artículo encontrarás una mayor información sobre el usufructo, https://www.billin.net/glosario/definicion-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

    • Hola Carlos, el usufructo es una figura jurídica que concede a su titular (al usufructuario) el uso y disfrute de una cosa (en este caso de un bien inmueble). De esa forma, el usufructuario puede alquilar la vivienda o el local que tiene en usufructo. En el siguiente artículo encontrarás una mayor información sobre el usufructo de un inmueble, https://www.billin.net/glosario/definicion-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

      • Hola Pedro,

        Tengo una duda, a ver si me pudieras ayudar, por favor, ya que mi caso es un poco peculiar.
        Soy el nudo propietario de un piso en el que resido habitualmente dado que la usufructuaria está en una residencia.
        Me puede obligar la usufructuaria a pagar un alquiler por vivir en el piso del que soy nudo propietario?
        Gracias de antemano, saludos.

        • Hola Javier, en un inmueble sobre el que se ha constituido una nuda propiedad y un usufructo será el usufructuario el que tenga derecho a disfrutar del inmueble y también el único autorizado a firmar un contrato de arrendamiento. En el siguiente artículo encontrarás todo lo que debes saber sobre la gestión integral de un arrendamiento, https://www.billin.net/blog/gestion-integral-alquiler/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Hola, que clausulas se pueden agregar al contrato de usufructo para resguardar al corredor inmobiliario de responsabilidad, ante la muerte del usufructuario,en caso de alquiler de inmueble. Gracias

    • Hola Natalia, en el caso que el arrendador es usufructuario de una vivienda, el contrato de alquiler se extinguirá con su fallecimiento, salvo que el propietario decida lo contrario. Esto viene regulado específicamente en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU). Te dejo un enlace con toda la información sobre los arrendamientos, https://www.billin.net/blog/contrato-arrendamiento-local-comercial/. Espero haber aclarado tus dudas.

    • Estimada Laura,

      Estoy valorando la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble. ¿Podría fijar un derecho de alquiler preferente en caso de que el usufructuario quiera alquilarlo? Si fuese posible, ¿podría dejar acordado el precio?. En conversaciones con el actual propietario, la agencia insiste en que puedo tener un derecho preferente, aunque no puedo fijar el precio. Gracias

      • Hola Pepe, la nuda propiedad consiste en la titularidad de un bien, pero no implica necesariamente su posesión y disfrute, que dependen de quien tenga el usufructo del mismo. Si se produce el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario tiene derecho a exigir al inquilino la entrega de la vivienda. Por tanto, es importante que el nudo propietario lo comunique de forma fehaciente en el menor plazo posible al inquilino o de lo contrario podría producirse una prórroga del contrato por tácita reconducción. En el siguiente enlace encuentras toda la información sobre la nuda propiedad y el usufructo, https://www.billin.net/blog/puedo-alquilar-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Buenos días, respecto a un contrato de alquiler tengo la siguiente consulta:
    – Mis padres eran propietarios de una vivienda.
    – Mi madre falleció en 2014, heredando yo la nuda propiedad del 50% de la vivienda y siendo usufructuario de ese 50% mi padre.
    – Mi padre, alquilo en 2021 la vivienda por periodo de un año para vivienda habitual, siendo usufructuario del 50% y propietario del otro 50%
    – Mi padre ha fallecido en enero de este año 2023, y estando actualmente vigente el contrato por tácita reconducción.

    Se me presenta la siguiente duda teniendo en cuenta que mi padre alquilo la vivienda siendo usufructuario del 50% y propietario del 50%, significando que en contrato de alquiler puso que era propietario:

    – ¿El contrato de arrendamiento queda extinguido?

    • Hola Jose Francisco, en el caso de que un inmueble tenga diferentes titulares en lo que respecta a la nuda propiedad y al usufructo. El único que podría beneficiarse del alquiler sería el titular del usufructo. La tácita reconducción se produce cuando el propietario del inmueble no le dice al inquilino que quiere que le devuelva la vivienda o local de negocio en un plazo máximo de 15 días desde el fallecimiento del usufructuario. No obstante, en el siguiente artículo encontrarás todo lo referente al usufructo, https://www.billin.net/glosario/definicion-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Buenas tardes, soy propietaria de media vivienda y tengo el usufructo de la otra mitad por un acuerdo de divorcio en el cual no especifica nada más.
    Puedo alquilar esa vivienda y quedarme con la renta del alquiler para poder alquilar otra? O podria la otra parte exigir que le dé la mitad de la renta del alquiler?
    Muchas gracias

    • Hola Julia, el usufructuario puede alquilar la vivienda o el local que tiene en usufructo, por tanto, si hay más de un usufructario todos tendrán derecho a beneficiarse de los rendimientos de capital inmobiliario. En el siguiente enlace encuentras todo lo referente a la figura jurídica del usufructo, https://www.billin.net/blog/puedo-alquilar-usufructo/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Buenas ,deveria pagar el alquiler de un piso un hermano que vive en el piso de mis padres …el caso es padre fallecido y madre usufructuaria pero no esta viviendo en el piso..esta en una residencia anciano …y no vive en el piso ,,somo varios hermanos y solo vive uno y no paga nada ,solo luz ..
    Tendria obligacion de pagar ,un alquiler..pues ya nuestra madre no hablar ni puede decidir,hay ino de los hermanos que tiene la firma como si fuera mi madre …gracias

  • Hola, tenía una duda , dado que soy el titular de una finca y quiero dar el usufructo de una parte de ella a mi sobrino, ya que él quiere hacer unas naves para alquilarlas , al hacer el contrato de alquiler a su nombre dado que es el usufructo , también tendría que nombrar al titular ( a mi) en el correspondiente contrato o no sería necesario dado que tiene el permiso como usufructo.
    Para hacer el contrato de usufructo gratuito, estoy obligado a hacerlo ante notario? O puedo hacerlo simplemente con un contrato privado ?, Gracias de ante mano.

  • Buen día puede el usufructuario anular el usufructo en cualquier momento? Y la persona que tenga la nuda propiedad puede alquilar previa autorización del usufructuario ? gracias