Novedades en los alquileres de viviendas en 2019

Contabilidad y fiscalidad Impuestos y Finanzas
Pedro González
Escrito por Pedro González
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Desde el 19 de Diciembre, todos los contactos de alquiler que se hayan firmado, estarán sujetos al nuevo Decreto, te contamos los aspectos más fundamentales.

Nueva regulación de los alquileres

Esta nueva regulación de los contratos de alquiler preparada por el Ministerio de Fomento, pretende acabar con las tensiones del precio que experimenta este sector y la escasez de pisos ofertados a precios “normales”.

Ya que, en estos últimos años, ha habido una tendencia a la subida de precios, sobre todo, en capitales españolas y ciudades turísticas, ya que, si comparamos alquilar un piso en Madrid actualmente, con uno en el año 2013, veremos que ha aumentado en un 40%.

Este nuevo Decreto tiene validez inmediata, es decir, que aunque el Congreso deba convalidarlo, que normalmente tardará un mes, posteriormente se podrá permitir añadir medidas para tramitarlo como proyecto ley, esto permite que el Gobierno pueda incluir unas medidas, como establecer máximos en los precios del alquiler, aunque esta propuesta se ha quedado fuera del decreto.

Se modifican cinco partes en concreto, como la duración del contrato, la exención del IPC para los “alquileres reducidos”, limitan la garantía a la fianza, incentivos y penalizaciones que podrán introducir los Ayuntamientos.

Ampliación de la duración de los contratos

A partir de la aprobación del Decreto la duración mínima de los contratos pasará de tres a cinco años de duración, y si el propietario fuese una empresa a siete años, es decir, que el inquilino podrá estar hasta cinco años en la vivienda con el mismo contrato.

Como hemos comentado, si el propietario es una empresa la duración mínima del contrato pasa a ser de siete años, la cual, ha provocado muchas críticas por parte de los empresarios, ya que, consideran que es una medida discriminatoria porque hay un desequilibrio entre la duración del contrato y el preaviso a irse, que será de un mes.

Hasta ahora, la duración máxima que podía estar un inquilino en la vivienda alquilada con el mismo contrato eran tres años, ahora, podrán estar hasta cinco sin renovar el contrato, de tal manera, que los inquilinos podrán beneficiarse de las condiciones establecidas previamente.

La idea, es dar una mayor estabilidad al inquilino, ya que, nos encontramos en un momento que el alquiler se encuentra al alza, sobre todo por cuestiones de renta, en el año 2017 el arrendamiento ocupaba el 23%.

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Se contempla una excepción, no será necesario prorrogar el contrato, si pasado el primer año, el propietario necesita la vivienda para destinarla a vivienda habitual de él y de sus familiares, siempre y cuando procedan a habitarla en los tres meses posteriores a la extinción del contrato.

Las rentas reducidas no tendrán incrementos y se limitan las garantías

Otra nueva novedad publicada en el BOE, es que los contratos de rentas reducidas no podrán tener incrementos de precios superiores al Indice de Precios de Consumo.

En el actual Plan de Vivienda estatal establece que las rentas reducidas corresponde a un precio no superior 600 euros, aunque esto, podría conllevar a que muchos propietarios establecieran precios superiores a los 600 euros para no tener que atenerse a las limitaciones del IPC.

En las grandes ciudades, donde los pisos en alquiler escasean, es habitual, que las exigencias sean mas elevadas, este nuevo plan, las limita a dos mensualidades como máximo en concepto de fianza.

Medidas fiscales

Se da vía libre a los ayuntamientos dentro del mercado de la vivienda, para que puedan establecer tanto cargas como incentivos fiscales, la idea, es que estos Organismos puedan actuar en función de las necesidades del mercado.

  • Como bonificaciones podrán aplicar un descuento de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), donde solo podrán beneficiarse las viviendas que tengan un precio limitado, aunque el problema surge en cómo determinarán ese precio limitado.
  • También los contratos de larga duración, podrán beneficiarse de la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Como cargas, los Ayuntamiento podrán establecer un recargo sobre el IBI en las viviendas que se encuentren vacías, pudiendo llegar a ser casi de un 50%.

Desahucios y alquiler turístico

Se establece en la reforma que si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, la cual, tendrá que ser acreditada por los servicios sociales con un informe del juzgado, se podrá paralizar el procedimiento de desahucio, un mes cuando el propietario sea persona física y dos meses en caso de empresa.

Con respecto al alquiler turístico, se deja fuera de la Ley de Arrendamiento Urbanos, traspasando las competencias a las Comunidades y Ayuntamientos.

Se facilitará a las comunidades de propietarios la limitación en pisos vacacionales, bastará con una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para llevar a cabo dicha limitación, anteriormente se necesitaba la unanimidad de todos los propietarios, de ahí, que con la negación de uno de los propietarios, ya no se podría limitar dicho alquiler turístico.

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Pedro González

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