Ganancia patrimonial y sus impuestos

Contabilidad y fiscalidad Impuestos y Finanzas
ganancia patrimonial impuestos
Escrito por Laura Peña
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¿Has vendido algún inmueble?, te enseñamos a calcular la ganancia patrimonial y como la tendrás que declarar en IRPF a la hora de presentar tu declaración de la renta.

¿Qué es la ganancia patrimonial?

Partiendo de la idea de que una ganancia patrimonial o pérdida patrimonial será aquella variación que surja en nuestro patrimonio debido a alguna alteración patrimonial, por ejemplo, vender un inmueble.

Estas variaciones patrimoniales darán lugar a la obligación de declararla en la Declaración de la Renta del ejercicio donde se hayan producido.

La ganancia patrimonial estará formada por una renta, tanto positiva como negativa, que estará sometida a gravamen.

Como calcular la ganancia patrimonial

Con carácter general, las ganancias patrimoniales se calcularán por la diferencia entre el precio de adquisición y precio de venta, pero vamos a distinguir entre ganancias efectuadas desde el 01 de enero de 2015 y las devengadas con anterioridad al 31 de diciembre de 2014.

  • Ganancias devengadas desde el 01 de enero de 2015:
    • Valor de adquisición: estará formado por el valor real que se adquirió el bien, al que le sumaremos todos los impuestos inherentes a la compra, excluidos los intereses. Si el inmueble hubiese estado alquilado tendríamos que disminuir el valor en proporción a las amortizaciones.
    • Valor de transmisión: el importe real de dicha enajenación, minorando el importe de los gastos inherentes a la venta y que hayan sido por cuenta del vendedor.
  • Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014:
    • Valor de adquisición: estaría formado por el valor real que le costó o heredó el inmueble, se le sumarán los gastos e impuestos inherentes a la operación, quedando excluidos los intereses, pero a este valor se le aplicará un coeficiente de actualización, que se emitirá todos los años en los Presupuestos Generales del Estado.
    • Valor de transmisión: estará formada por el valor real de enajenación, minorado por los gastos e impuestos inherentes a la operación, y que hayan sido por cuenta del vendedor.

De esta manera la fórmula general para el cálculo de la ganancia patrimonial sería:

Ganancia patrimonial = (Valor de adquisición + gastos) – (Valor de transmisión – gastos)

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¿Cómo tributarán las ganancias patrimoniales?

No solo las ventas de inmuebles generan ganancias o pérdidas patrimoniales, sino, que se usa como un cajón de sastre, ya que, habrá determinados ingresos que no podremos clasificar, y por ello, se englobarán como ganancias patrimoniales.

Otro punto importante, es que los incrementos de valor de un bien inmueble no supondrán una ganancia patrimonial, mientras no estén sujetos a una transmisión, es decir, supongamos que el contribuyente X, tiene una vivienda que, en 2014 con un valor de 500.000 euros, y en 2016 aumenta hasta 750.000 euros, pues bien, aquí no habrá ninguna ganancia patrimonial, ya que, no se ha efectuado un cambio de titularidad, sino, una variación en el valor patrimonial de dicho inmueble.

Pero, supongamos que un individuo, entrega su vehículo para comprar otro, recibiendo una subvención llamada PIVE por esa entrega, pues bien, aquí si habría una alteración patrimonial, ya que, incorpora a su patrimonio una aportación dineraria.

Por tanto, estas ganancias o pérdidas patrimoniales que surgen por la venta de un inmueble integrarán la renta del ahorro (artículo 46 LIRPF), mientras que las ganancias patrimoniales que no se originen por la transmisión de inmuebles, formará parte de la renta general del IRPF (artículo 45 LIRPF)

Veamos los siguientes ejemplos de las distintas ganancias que pueden surgir:

  • La devolución de la cláusula suelo de los préstamos hipotecarios, no supondrán una ganancia siempre que no se hayan deducido por parte del contribuyente, y por tanto, no declarará esos intereses en su Declaración de la Renta.

En caso de que dicho préstamo correspondiera a la vivienda habitual, sí que habría que devolver la deducción que nos hubiésemos aplicado en los distintos años a los que corresponde dicha cláusula suelo.

  • Las aportaciones que realizamos a las sociedades gananciales de forma onerosa, aquí la ganancia vendrá calculada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del 50% del bien aportado.
  • La mayoría de las ayudas públicas, serán consideradas ganancias patrimoniales como, por ejemplo, subvenciones para reparar viviendas, ayudas para adquirir una vivienda o rehabilitarla, etc.

que son ganacias patrimoniales

¿Qué impuestos hay que pagar?

Cuando nos desprendemos o adquirimos un inmueble para nuestro patrimonio, tendremos que liquidar todos los impuestos correspondientes a esa compraventa, los cuales se dividirán entre los que paga el comprador y el vendedor.

El primer gasto necesario para un cambio de titular es la escritura pública que habrá que preparar ante notario, posteriormente, se liquidará, y lo último será su inscripción en el registro de la propiedad.

El comprador tendrá que asumir el Impuesto de Transmisiones de Patrimoniales, mientras que el vendedor pagará la plusvalía que se genere en el Ayuntamiento de la localidad donde se sitúe el inmueble.

Si tieens más dudas sobre las Ganancias patrimoniales utiliza los comentarios y te responderemos gracias a nuestro servicio se asesoría fiscal online.

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16 Comentarios

  • Vendo mi vivienda habitual para comprar otra. Tengo entendido que la reinversión en vivienda habitual está exenta del impuesto por ganancia patrimonial. El problema me surge porque mi marido reside en Francia por trabajo desde hace año y medio y tributa allí (trabaja para una empresa francesa). Mis hijas y yo vivimos en España, y mi marido viene a casa cuando libra. Hay algún supuesto al que podamos acogernos para estar exentos del pago de impuesto? Vamos a reinvertir el total de la venta de la casa antigua en la nueva. Estamos casados en régimen de gananciales.

    • Hola Teresa, efectivamente en el IRPF existe la exención por reinversión en vivienda habitual. El hecho de que un residente desplazado por trabajo pueda beneficiarse de esta ventaja fiscal, dependerá de si está sujeto al régimen de trabajadores desplazados y del Convenio entre ambos países. Te dejo un enlace donde encontrarás una mayor información, https://www.billin.net/glosario/definicion-doble-imposicion/. Espero haber aclarado tus dudas.

    • Hola Juan, el cálculo de la ganancia patrimonial se realiza de la siguiente manera: valor de adquisición (precio de compra + coste de inversión y mejoras + gastos y tributos (ITP, IVA, etc.)- amortizaciones) – valor de la transmisión (precio de venta – impuestos y gastos). Te dejo un enlace donde encontrarás una mayor información sobre cómo calcular la ganancia patrimonial, https://www.billin.net/blog/ganancia-patrimonial-impuestos/. Espero haber aclarado tus dudas.

    • Hola Juan, la ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. No obstante, en este artículo encontrarás una mayor información sobre la ganancia patrimonial, https://www.billin.net/blog/ganancia-patrimonial-impuestos/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Buenas, en 2007 finalicé la construcción de un bloque de dos pisos y garaje como vivienda habitual de mi hermana y mío. Para edificarlo, yo por mi parte, solicité una hipoteca de 90.000€ y mi hermana otra cantidad. En las escrituras constan que el valor de mi finca es de 121.000€ al hacer la división horizontal. En ese piso viví tres años y después lo alquilé (declarado en Hacienda todos esos años), desde el 2012 hasta el 2020 que lo vendí por 135.000€. Ahora debo hacer la declaración de la RENTA y me surgen dudas.

    Sé que debo declarar los beneficios patrimoniales por la venta pero ¿debo declarar a razón de los 121.000€ que constan en escrituras como valor de la finca? ¿o por el contrario se calcula ese beneficio a partir de los 90.000€ que me costó construir mi parte?

    Me han comentado que muy posiblemente deberé justificar con TODAS las facturas de compras de materiales, instalaciones, etc la hipoteca que solicité si es que sigo adelante con la declaración por valor de 121.000€ y no por 90.000. ¿de verdad eso es posible? Después de 15 años ¿Quién guarda todas esas facturas a excepción de escrituras, primera ocupación y pagos más sustanciales? Si cuando me desgravaba las deducciones por vivienda habitual no me inspeccionaron, ¿lo van a hacer ahora?.

    • Hola Bernardo, a la hora de declarar una ganancia patrimonial hay que tener en cuenta el precio de compra que aparece en las escrituras públicas, independientemente del precio hipotecado, además debes tener en cuenta todos los gastos inherentes a esa compra. Y para el precio de venta se tendrá en cuenta el precio de escrituras menos todos los gastos inherentes a la venta. Hacienda puede inspeccionar cuando lo considere oportuno o sospeche de un error en la declaración. En este enlace encontrarás una amplia información sobre todos los impuestos que hay que pagar ante una ganancia patrimonial, https://www.billin.net/blog/ganancia-patrimonial-impuestos/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Si he recibido una indemnización por renunciar al contrato de alquiler de mi vivienda, como se declara? Y si esta indemnización la reinvierto en la compra de mi vivienda, rengo deducciones o exenciones?

    • Hola María Teresa, la recepción por el arrendatario de la vivienda de una indemnización por la renuncia de sus derechos arrendaticios, constituye para aquél una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una ganancia patrimonial, la cual, se integrará en la base del ahorro del IRPF. Te dejo un enlace donde encontrarás una mayor información sobre cómo calcular la ganancia patrimonial, https://www.billin.net/blog/ganancia-patrimonial-impuestos/. Espero haber aclarado tus dudas.

  • Hemos vendido la casa de mi padre con un precio mas bajo que el valor del mercadohemos repartido 20.000 € cada uno de 5 hermanos te.go yo que declarar en hacienda ese dinero mucha parte la he invertido en mi casa hera mecrsario
    Muchas gracias

  • Hola. He vivido y trabajado en Sudamérica durante 30 años. Ahora me he jubilado ( con mis ahorros, nada de jubilación de empresa) y deseo volver a españa, en donde todavía no poseo ningún tipo de bienes. Como repartió mi patrimonio, que en definitiva será mi jubilación…

Sobre el autor

Laura Peña

Freelance Executive Marketing Manager y redactora de contenidos en el blog de Billin. Soy una apasionada del marketing y como autónoma, quiero conocer todo sobre el emprendimiento y el growth empresarial. ¡Si tienes cualquier duda déjame tu comentario más arriba!